Prosument lokatorski – zmiana statusu: rewolucja energii w budynkach wielolokalowych

Po całkowitej porażce koncepcji prosumenta zbiorowego, Ministerstwo Rozwoju i Technologii zapowiada wprowadzenie nowego sposobu rozliczania energii elektrycznej w budynkach wielolokalowych. Prosument lokatorski wzbogaci dotychczasowe rozwiązania oparte na statusie prosumenta energii odnawialnej (prosument indywidualny i zbiorowy). Czy rządowy pomysł ma sens i jakie możliwości stwarza dla wspólnot mieszkaniowych oraz zarządców?

Prosument lokatorski – co oznacza jego status?

Zacznijmy od uproszczonej definicji:

Prosument lokatorski to podmiot, który wytwarza energię na potrzeby części wspólnej budynku wielolokalowego i ma możliwość wyboru formy wynagrodzenia za tę energię.

W przeciwieństwie do obecnie obowiązującego systemu (net-billing), który zakłada obniżenie rachunków za energię, prosument lokatorski będzie miał także możliwość otrzymania comiesięcznego przelewu kwoty odpowiadającej wartości wytworzonej energii na wskazane konto. Inaczej niż w przypadku prosumentów indywidualnych, „nadwyżka” energii nie przepadnie.

Nowe rozwiązanie pozwoli na bezpośrednie wykorzystanie zgromadzonych środków na potrzeby danego budynku, jak np. remonty czy obniżenie czynszów lokatorów. Ponadto, prosument lokatorski będzie miał możliwość zamontowania instalacji OZE o większej mocy, niż wynika z zapotrzebowania części wspólnej, bez ryzyka utraty części wynagrodzenia za energię. Większa moc przełoży się na comiesięczny zastrzyk gotówki dla wspólnoty.

Prosument lokatorski na ustalonych zasadach inicjuje rewolucję w rozliczeniach energii w budynkach wielolokalowych. Umożliwi bezpośrednie zarabianie pieniędzy dzięki wytworzonej energii, co w naszej ocenie stanowi niezwykle korzystne rozwiązanie zarówno dla mieszkańców, jak i zarządców nieruchomości.

Dotacje

Rewolucja nie ogranicza się do zmian legislacyjnych. Ministerstwo zapowiedziało i wprowadziło szeroko zakrojony program wsparcia finansowego dla inwestycji. Od 01.02.2023 r. można składać wnioski o tzw. grant OZE. Program ten oferuje 50% dofinansowania kosztów związanych z przedsięwzięciem OZE. Adresatem programu mogą być inwestorzy, którzy są właścicielami lub zarządcami budynków wielorodzinnych.

Jedynym wyjątkiem są jednostki budżetowe oraz samorządowe zakłady budżetowe. Program ten skierowany jest więc do wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych, jednostek samorządu terytorialnego, towarzystw budownictwa społecznego, społecznych inicjatyw mieszkaniowych, spółek prawa handlowego oraz osób fizycznych.

Aby skorzystać z programu, zgłaszane przedsięwzięcie OZE musi spełniać kilka kryteriów. Przede wszystkim, przedmiotem przedsięwzięcia musi być zakup, montaż lub budowa nowej instalacji odnawialnego źródła energii lub modernizacja już istniejącej, w wyniku której moc instalacji wzrośnie o co najmniej 25%. Oczywiście – instalacja musi produkować energię na potrzeby budynku, w którym zostanie zainstalowana.

Zwróć uwagę! Grant OZE przeznaczony jest na refinansowanie kosztów inwestycji, a wniosek dotacyjny należy złożyć przed realizacją inwestycji. Wysokość dotacji wyliczana jest w odniesieniu do kosztów netto przedsięwzięcia OZE. Ponadto – w przypadku, gdy w budynku znajdują się powierzchnie użytkowe służące celom innym niż mieszkalne wielkość grantu, dotacja zostanie obniżona proporcjonalnie do udziału powierzchni nie służącej celom mieszkalnym. 

To bardzo istotna informacja – przynależące do nieruchomości garaże i parkingi podziemne niesłużące celom mieszkalnym mogą wpłynąć na ostateczną wysokość przyznanej dotacji.

Zobacz również: Fotowoltaika a akcyza – czy każdy musi płacić?

Jak wykorzystać możliwości?

Po pierwsze – przełamać paraliż decyzyjny.

W wielu przypadkach montaż generatora fotowoltaicznego na budynku wielorodzinnym był możliwy i opłacalny nawet w ramach dotychczasowej, „przedrewolucyjnej” sytuacji rozliczeniowej. W ocenie ekspertów jedną z głównych barier dla rozkwitu instalacji OZE na dachach bloków i apartamentowców była opieszałość gremiów decyzyjnych. 

Spodziewanym czynnikiem, który może pomóc przełamać impas jest możliwość uzyskania 50% dofinansowania do inwestycji. Daje to jednoznaczną odpowiedź na podstawowe pytanie dotyczące opłacalności inwestycji, jakie może stawiać potencjalny prosument lokatorski.

Jak oszacować zyski z generatora?

Przeanalizujmy propozycję rządu oraz sposób kalkulacji, który został przedstawiony podczas konferencji Ministerstwa. Analizowany budynek składa się z 64 lokali mieszkalnych i w częściach wspólnych zużywa rocznie 4000 kWh. Według Ministerstwa koszt takiej ilości energii elektrycznej to około 2800 złotych.

W ramach modernizacji tego budynku zdecydowano się na zainstalowanie generatora o mocy 30 kWp. Przychody ze sprzedaży energii oceniono na 19 600 złotych rocznie, dodatkowo instalacja w pełni pokryje zapotrzebowanie w części wspólnej. Łącznie wspólnota zarobi zatem 22 400 złotych rocznie. Zwrot inwestycji przy udziale dotacji na poziomie 50% oszacowano na 5 lat.

Kalkulacja Ministerstwa jest uproszczona i nie przedstawia wszystkich niuansów.

Nie zostaje nam nic innego, jak zaproponowanie własnego sposobu kalkulacji. Dla czytelności zachowamy dokładnie te same parametry wejściowe: 64 lokale, 4 mWh zużycia, generator o mocy 30 kWp. W pierwszej kolejności zajmijmy się „energią na potrzeby wspólne” – zakup 4000 kWh to na dziś koszt ok. 5200 złotych (w scenariuszu Ministerstwa nie uwzględniono opłat dystrybucyjnych i VAT). 

Po uruchomieniu instalacji dzięki tzw. autokonsumpcji kwota ta spadnie mniej więcej o połowę, czyli do 2 600 złotych. Pozostała energia wyprodukowana przez generator (ok. 28 mWh) sprzedana zostanie do sieci. Jej wartość, a tym samym bezpośredni zysk wspólnoty, będzie zależeć od cen na rynku hurtowym – a te podlegają zmianom. Do obliczeń przyjmiemy kwotę 700 zł / mWh.*

Rocznie generator o mocy 30 kWp wygeneruje dla wspólnoty ok. 22 200 złotych. 

Do obliczenia stopy zwrotu brakuje nam ostatniego elementu – informacji o wielkości nakładów inwestycyjnych. Generator o mocy 30 kWp to koszt ok. 130 000 zł netto, 140 400 po uwzględnieniu podatku Vat na poziomie 8%.

Dzięki dotacji wynoszącej 50% ceny netto, nakład inwestycyjny wspólnoty wyniesie 74 400 zł. Zwrot inwestycji nastąpi poniżej 3,5 roku.

Dobór mocy generatora

Zmiana systemu rozliczeń znacząco wpłynie na proces doboru mocy generatora.

Dotychczas – w większości przypadków – moc generatora była ściśle powiązana z zapotrzebowaniem energetycznym nieruchomości.

Prosument lokatorski ma możliwość sprzedaży całości wyprodukowanych nadwyżek co sprawia, że zużycie energii w danym punkcie poboru energii traci na znaczeniu. O ostatecznej mocy generatora będzie decydować w pierwszej kolejności dostępna przestrzeń montażowa i możliwości finansowe wspólnoty.**

W przypadku, gdy wspólnota dysponuje wieloma rozproszonymi punktami poboru energii (np. kilka klatek schodowych), od zakupu wielu mniejszych systemów prawdopodobnie bardziej opłacalna okaże się inwestycja w jeden generator o większej mocy.

W przypadku budynków stanowiących całość techniczną, łączna moc zainstalowanych  generatorów najprawdopodobniej ograniczy się do 50 kWp ze względu na skomplikowane wymogi formalne występujące przy realizacji elektrowni o wyższej mocy.

Prosument lokatorski – co dalej?

Po miesiącu od rozpoczęcia naboru złożono już ponad 200 wniosków opiewających na łączną kwotę ok. 12 mln złotych. Z informacji pozyskanych z Banku Gospodarstwa Krajowego wiemy, że czas rozpatrzenia wniosku to ok. 30 dni, kolejne 30 dni zajmie wypłata środków. Jeśli ministerstwo zrealizuje swoje zapowiedzi i sprawnie wprowadzi w życie zapowiedziane rozwiązanie – pierwsze „spółdzielcze” generatory uruchomione zostaną już wiosną. Z zaciekawieniem obserwujemy rozwój sytuacji i trzymamy rękę na pulsie, my także chcemy być częścią zielonej rewolucji. Pierwsze spotkania z mieszkańcami wspólnot już za nami.

 *Średnia cena za jaką prosumenci sprzedawali energię w roku wynosiła w roku 2022 ok. 740 zł/mWh

**Oczywiście – autokonsumpcja nadal pozostaje najkorzystniejszą formą zagospodarowania energii z OZE, należy jednak mieć na uwadze, że w większości części wspólnych godziny największego zużycia energii nie będą pokrywały się z godzinami produkcji.